LIMITI ALL'ESECUZIONE FORZATA DOPO IL PIGNORAMENTO a cura di Victor Di Maria

Interessantissima novità a tutela della casa del debitore.

Si tratta di una novità che consentirà di far chiudere definitivamente migliaia di procedure di esecuzione forzata, avviate tramite il pignoramento di case e immobili vari (terreni, fabbricati, quote di comproprietà su beni indivisi, ecc.).  

La riforma ha previsto che se, a seguito di una serie di ribassi di asta il prezzo battuto come “base d’asta” per l’esecuzione forzata dell’immobile dovesse discostarsi di molto dal suo valore di mercato, il giudice deve disporre la chiusura anticipata del processo esecutivo.  

Lo scopo della norma è quello di non svendere i beni sottoposti ad aste.  

Ecco, allora, cosa dice testualmente la nuova norma:

(Infruttuosità dell’espropriazione forzata). “Quando risulta che non è più possibile conseguire un ragionevole soddisfacimento delle pretese dei creditori, anche tenuto conto dei costi necessari per la prosecuzione della procedura, delle probabilità di liquidazione del bene e del presumibile valore di realizzo, è disposta la chiusura anticipata del processo esecutivo”.  

La riforma prevede che il giudice stabilisca la chiusura definitiva della procedura. 

In pratica, il debitore si libera (non del debito, ma) dell’esecuzione forzata e può tornare nella piena disponibilità del proprio bene.  

La nuova norma non specifica la conseguenza che avrà l’eventuale estinzione del pignoramento immobiliare sulle eventuali ipoteche accese dal creditore; si deve però ritenere che le stesse possano continuare a rimanere iscritte nei pubblici registri (salvo il rinnovo periodico). Non viene neanche chiarito quale forbice, tra valore di stima e valore di vendita, possa considerarsi sufficiente per imporre al giudice la chiusura della procedura. 

Il che sarà rimesso alla valutazione del singolo tribunale.

Se il creditore reitera il pignoramento

Nonostante nulla dica la legge (spetterà ai giudici interpretarla in tal senso), qualora il creditore, una volta estinta la procedura per assenza di offerte, proceda a pignorare nuovamente lo stesso immobile, ben conoscendone l’inutilità in assenza di riassetti del mercato immobiliare, si potrebbe configurare un abuso di diritto; e pertanto il debitore ben potrebbe proporre una opposizione all’esecuzione forzata ed, eventualmente, chiedere la condanna del creditore al risarcimento del danno per lite temeraria.

La prima vendita all’incanto

La riforma aggiunge un’ultima norma non meno interessante della precedente. 

Si specifica, in particolare, che nel caso di vendita all’asta, l’incanto può essere disposto solo quando il giudice ritiene probabile che la vendita con tale modalità abbia luogo ad un prezzo superiore della metà rispetto al valore del bene.

PIGNORAMENTI: NUOVA PROCEDURA.

Con la riforma della giustizia [1] viene introdotta la possibilità da parte del  creditore di effettuare la ricerca telematica dei beni del debitore da pignorare tramite il collegamento alle banche dati della pubblica amministrazione: Anagrafe tributaria dell’Agenzia delle Entrate, Pra, Anagrafe dei conti correnti messa a disposizione dalle banche. Tutto ciò per il tramite dell’ufficiale giudiziario, il quale potrà accedere a questa nuova procedura.

1 | L’istanza al Presidente del Tribunale

Il creditore – mediante il suo difensore – deve presentare una istanza al Presidente del tribunale (o a un giudice da lui delegato) del luogo in cui il debitore ha la residenza, il domicilio, la dimora o la sede.  

Il Presidente fa una verifica del diritto della parte istante a procedere ad esecuzione forzata. La norma null'altro aggiunge. Il che fa ritenere che si tratti di una verifica di legittimità e non sul merito dell’istanza. Sarà necessario allegare il titolo esecutivo o copia dello stesso. 

L’istanza dovrà contenere l’indicazione dell’indirizzo di posta elettronica ordinaria nonché di quella certificata (Pec) [2] e, infine, il numero di fax del difensore. 

Il Presidente del tribunale, terminata la procedura anzidetta, autorizza la ricerca con modalità telematiche dei beni da pignorare.

2 | L’ufficiale giudiziario

L’ufficiale giudiziario, dotato dell'autorizzazione, accede mediante collegamento telematico diretto ai dati contenuti nelle banche dati delle pubbliche amministrazioni  e, in particolare, nell’Anagrafe tributaria, compreso l’archivio dei rapporti finanziari, nel pubblico registro automobilistico (PRA) e in quelle degli enti previdenziali, per l’acquisizione di tutte le informazioni sensibile e utili per l’individuazione di cose e crediti da sottoporre ad esecuzione. 

Attenzione ai conti correnti bancari. L’ufficiale giudiziario potrà rivolgersi anche all’Anagrafe dei conti correnti, un archivio in costante aggiornamento, tenuto dalle banche e comunicato in tempo reale al fisco, con l’indicazione non solo della titolarità dei rapporti, cassette di sicurezza, depositi, carte di credito, ecc., ma anche dei relativi saldi, versamenti e prelievi. 

Terminate le operazioni l’ufficiale giudiziario redige un verbale nel quale indica tutte le banche dati interrogate e le relative risultanze. 

Quindi, comunica al creditore le banche dati interrogate e le informazioni dalle stesse risultanti a mezzo telefax o posta elettronica anche non certificata, dandone atto a verbale. 

Il creditore, quindi,  entro dieci giorni dalla comunicazione, comunica all’ufficiale giudiziario i beni da sottoporre ad esecuzione; in mancanza la richiesta di pignoramento perde efficacia.

[1] DL n. 132 del 12.09.2014 conv. in legge n. 162 del 10.11.2014.

[2] Ai fini dell’art. 547 cod. proc. civ.

Quando è possibile aderire al regime dei "Nuovi Minimi" a cura di Victor Di Maria

Leggiamo una risposta pubblicata sul sito dell'Agenzia delle Entrate in base ad un quesito di un utente. La risposta fornita chiarisce un aspetto temporale impostante.

Quesito:

Ho chiuso la partita Iva il 31 luglio 2011. Posso adesso aderire al regime dei "nuovi minimi"?

Risposta:

Possono avvalersi del regime di vantaggio per l’imprenditoria giovanile e i lavoratori in mobilità ("nuovi minimi") coloro che, nel triennio precedente quello di inizio della nuova attività, non hanno svolto attività di lavoro autonomo o di impresa (articolo 27, comma 2, lettera a), del Dl 98/2011). 

A tal riguardo, è necessario fare riferimento non al periodo di imposta, ma alla data a partire dalla quale si vuole accedere al nuovo regime, verificando che eventuali precedenti attività siano cessate anteriormente all’inizio del triennio che precede l’inizio della nuova attività (circolare n. 17/2012).

Conseguentemente, un soggetto che ha cessato la precedente attività il 31 luglio del 2011 può intraprenderne una nuova utilizzando il regime dei "nuovi minimi" a partire dal mese di agosto del 2014, senza dovere attendere almeno tre periodi d’imposta completi (senza dovere aspettare, in altri termini, il 1° gennaio 2015).

Quale futuro per i beni sequestrati e confiscati alla mafie ? a cura di Victor Di Maria

“Le aziende confiscate alla criminalità organizzata sono oltre 1700, alle quali bisogna aggiungere tutte quelle sequestrate ma non confiscate, più di 5000. Si tratta di una cifra considerevole, che dà un’idea del gran numero di lavoratori interessati dal fenomeno. Queste imprese rappresentano un’opportunità concreta di lavoro che non può essere sprecata. Invece spesso si assiste a un paradosso: attività economiche simbolo del potere mafioso che una volta sequestrate dallo Stato non sono in grado di divenire modelli di legalità economica, garantendo sicurezza sociale ai lavoratori coinvolti”.

Lo ha detto Domenico Posca, presidente INAG – Istituto Nazionale Amministratori Giudiziari, presentando il III Congresso Nazionale dell’Istituto, che si terrà venerdì 7 novembre alle ore 9.30 presso il Salone d’Onore del Comando Generale della Guardia di Finanza (Caserma Sante Laria, Piazza Armellini 20 – Roma).

“In Italia l’economia sommersa, la pervasività della criminalità mafiosa, il malaffare e la corruzione hanno un costo pari a circa il 27% del PIL.

Le imprese sequestrate e confiscate – continua il numero uno dell’INAG – devono diventare presidi di legalità democratica ed economica, punto di riferimento capace di garantire un lavoro dignitoso e legale in territori spesso dilaniati dalla presenza mafiosa. Perché ciò sia possibile, è necessario che i fondi FUG confiscati siano messi a garanzia di interventi bancari a sostegno delle aziende. E ancora, sgravi contributivi per regolarizzare i lavoratori a nero delle imprese sequestrate; l’affidamento della gestione degli immobili a un soggetto pubblico professionale, come un fondo immobili confiscati, che eviti il loro abbandono; dati precisi sui beni sequestrati e confiscati”. “Il progetto di legge allo studio della II Commissione alla Camera va in direzione della tutela dei lavoratori e delle lavoratrici con accesso universale agli ammortizzatori sociali, oltre a prevedere incentivi per l’emersione alla legalità dell’azienda fin dalla fase giudiziaria, con l’obiettivo di salvaguardare l’attività produttiva. Appare auspicabile – conclude Posca – che il quadro di regole operative contenuto nel progetto possa essere rapidamente varato”.

Finalmente eliminata una anomalia nella norma per le spese di vitto e alloggio sostenute direttamente dal committente.

Spese di vitto e alloggio sostenute direttamente dal committente - Novità del DLgs. di semplificazione fiscale

Tra le novità del DLgs. di semplificazione fiscale, approvato in via definitiva dal Consiglio dei Ministri in data 30.10.2014, si annovera una modifica in materia di reddito di lavoro autonomo relativa al regime di imponibilità delle spese di vitto e alloggio sostenute direttamente dal committente, che avrà efficacia a decorrere dal periodo d'imposta 2015. 

In particolare, l'art. 10 del citato decreto sostituisce il secondo periodo dell'art. 54 co. 5 del TUIR, prevedendo che "le spese per prestazioni alberghiere e di somministrazione di alimenti e bevande acquistate direttamente dal committente non costituiscono compensi in natura per il professionista".

Sul punto si rileva che:

- la norma fa riferimento solo alle prestazioni alberghiere e di somministrazione di alimenti e bevande, ma secondo l'orientamento prevalente essa sarebbe applicabile a tutte le spese prepagate dal committente (cfr. circ. CNDCEC 9.1.2014 n. 37/IR, § 3); 

- la norma richiama solamente i compensi in natura "per il professionista", tuttavia, privilegiando una lettura sistematica, non dovrebbero esserci dubbi sul fatto che essa si applichi anche a coloro che "esercitano arti", in quanto la disposizione è collocata nell'ambito della determinazione del reddito di lavoro autonomo.

Cambia il processo di esecuzione - Maggiori poteri all'ufficiale giudiziario

Procedura civile - Processo di esecuzione

Novità del Ddl. di conversione del DL 132/2014

Il DL 132/2014 ha apportato varie novità in tema di processo esecutivo, stabilendo, tra l'altro, che l'ufficiale giudiziario può beneficiare, a certe condizioni, di una percentuale commisurata al ricavato della vendita o al valore di assegnazione delle cose (detta percentuale entra a far parte delle spese esecutive).

Inoltre, su domanda del creditore procedente accolta dal Tribunale, l'ufficiale giudiziario potrà, con modalità da definirsi, accedere direttamente alle banche dati delle Pubbliche amministrazioni, ivi compresa l'Anagrafe tributaria ("nuovo" art. 492-bis c.p.c.).

Un'ulteriore novità consiste nel fatto che l'iscrizione a ruolo della causa potrà avvenire a cura del creditore procedente, e non più dell'ufficiale giudiziario.

ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA (A.P.E.) IN CASO DI LOCAZIONE O COMPRAVENDITA

Le domanda più frequenti in tema di A.P.E. sono quelle relative all'obbligatorio di redigere l’attestato energetico in caso di compravendita o locazione di immobili, oppure su cosa si rischia in caso di omissione o mancata allegazione e quali sono le sanzioni previste per chi non lo redige.

Ma cosa è l’APE?

L’APE (Attestato di Prestazione Energetica) è un documento obbligatorio che deve essere redatto nella locazione e nella vendita di immobili.

Si tratta di un documento che descrive le caratteristiche energetiche di un edificio o di un’unità immobiliare, che devono essere indicate con una scala che va dalla lettera A+ (classe massima) alla lettera G (classe minima). La classe energetica viene determinata attraverso un’unità di misura che la normativa stabilisce in KWh/mq.

Per misurare le caratteristiche energetiche vengono analizzati i consumi, la produzione di acqua calda, il raffrescamento e il riscaldamento degli ambienti, gli impianti e gli eventuali sistemi di produzione di energia rinnovabile installati nell’immobile.

Quando deve essere predisposto l’APE?

Deve essere redatto nei casi di compravendita di immobili, di registrazione di contratti di affitto o comodato d’uso, di pubblicazione di annunci di vendita o affitto, di importanti ristrutturazioni, di richiesta di agibilità.

Chi predispone l’APE?

L’attestato di prestazione energetica deve essere redatto da un tecnico abilitato che dichiara l’assenza di conflitto di interessi e il non coinvolgimento con i produttori dei materiali utilizzati nella costruzione dell’immobile. Il professionista che redige l’APE non deve essere né coniuge né parente fino al quarto grado del committente.

Durante le trattative di compravendita o di locazione, venditori e locatori devono rendere disponibile al potenziale acquirente o al nuovo conduttore l’attestato di prestazione energetica.

L’APE ha una durata di 10 anni dal momento in cui viene redatto. Nel caso in cui avvengano interventi di qualificazione o ristrutturazione importanti che vadano a modificare la classe energetica dell’edificio, l’APE dovrà essere nuovamente predisposto.

E in caso di inadempienza?

In caso di inadempienza le sanzioni possono essere molto pesanti (fino a 18 mila euro). 

In particolare, in caso di assenza o mancata redazione dell’Attestato di Prestazione Energetica, verranno applicate delle sanzioni pecuniarie amministrative di ammontare intercorrente tra:

• 3 mila euro e 18 mila euro a nel caso di immobile venduto senza essere dotato di APE;
• 1.000 euro e 4.000 euro nel caso di locazioni di singole unità abitative (la sanzione viene ridotta al 50% qualora il contratto abbia una durata non superiore a tre anni);

L’accertamento e la contestazione della violazione sono svolti dalla Guardia di Finanza o, all’atto della registrazione del contratto, dalla stessa Agenzia delle Entrate, che per l’ulteriore corso del procedimento sanzionatorio, presentano rapporto al Prefetto.