lunedì 18 giugno 2012

Imu per i fabbricati inagibili a cura del Dott. Victor Di Maria


Base imponibile ridotta del 50% a condizione che venga attestata l’inagibilità




I fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili, e di fatto non utilizzati, hanno la base imponibile per il calcolo dell'Imu ridotta del 50%. Per beneficiare dello sconto il proprietario è costretto a far fare una perizia a proprie spese o presentare un'autocertificazione. I Comuni accertano le condizioni dello stabile e possono disciplinare le caratteristiche di fatiscenza sopravvenuta del fabbricato.

La disciplina Imu degli immobili inagibili o inabitabili è stata resa meno gravosa dalle modifiche inserite in sede di legge di conversione del decreto fiscale (D.L. 16/2012). Si prevede infatti che per queste unità la base imponibile sia ridotta alla metà. Nella formulazione originaria l'imposizione avveniva con le regole ordinarie. Con le modifiche apportate dalla legge di conversione del D.L. 16/2012 per le unità inagibili o inabitabili si verifica un ritorno al passato, poiché nel regime Ici era già disposta la riduzione a metà dell'imposta. L’agevolazione vale limitatamente al periodo dell'anno durante il quale sussistono dette condizioni.

La norma prevede che l’inagibilità o l'inabitabilità sia accertata dall'ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario, che allega idonea documentazione alla dichiarazione. In alternativa a tale previsione, il contribuente ha facoltà di presentare una dichiarazione sostitutiva ai sensi del testo unico di cui al D.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445. Secondo l'orientamento di Cassazione, ai fini dell'applicazione dell'agevolazione non è sufficiente che il bene sia di fatto inagibile o inabitabile, occorrendo la formale comunicazione da parte del contribuente di questo stato di fatto. A meno che il Comune non ne sia già ufficialmente a conoscenza, come accade ad esempio nei casi di ordinanze di sgombero. 

L’art. 13 del D.L. 201/2011 prevede inoltre che, agli effetti dell’applicazione della riduzione alla metà della base imponibile, i Comuni possono disciplinare le caratteristiche di fatiscenza sopravvenuta del fabbricato, non superabile con interventi di manutenzione. Da tale norma si ricava che il Comune ha il potere di ritenere elusivo del dovere fiscale la mera negligenza nella manutenzione, come la mancata sostituzione di vetri rotti o l'assenza di espurgo fognario. Questi comportamenti non sono quindi utili per ottenere un'inabitabilità e la riduzione della base imponibile Imu.

Gli immobili crollati e i ruderi vanno invece accatastati nella categoria F3 (fabbricati “collabenti”), che ha rendita catastale pari a zero: il che comporta l'esenzione dall'Imu, salvo che non insistano su un'area fabbricabile, nel cui caso si dichiara il valore dell'area.

Dott. Victor Di Maria

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