mercoledì 13 giugno 2012

L’IMU colpisce gli «immobili-merce» Tassazione sui fabbricati costruiti dalle imprese e rimasti invenduti di VICTOR DI MARIA


L’IMU colpisce anche i fabbricati costruiti dalle imprese e rimasti invenduti (cosiddetti “beni merce”). Un aggravio considerevole, in un momento di difficoltà economica pesante, la prevista  tassazione, sia pure con aliquota minima, di tali immobili.  La misura dell'IMU è dello 0,38%. Ma tale aliquota si calcola applicandola ai già aumentati coefficienti moltiplicatori. 
Si pensi, ad esempio, ai fabbricati destinati ad uso abitativo (categorie catastali A/1, A/2, A/3) e alle unità pertinenziali (categorie catastali C/2, C/6 e C/7) per i quali il coefficiente moltiplicatore è passato da 100 per l’ICI a ben 160 per l’IMU. Insomma, una stangata per gli immobili posseduti dalle imprese.


Secondo un’opinione diffusa, la norma di favore IMU, vale a dire il comma 9-bis dell’art. 13 del DL 201/2011 (“decreto Monti” convertito dalla L. n. 214/2011), introdotto dal comma 1 dell’art. 56 del DL 1/2012 (“decreto sulle liberalizzazioni” convertito dalla L. n. 27/2012), è analoga a quella ICI (art. 8, comma 1, ultimo periodo, del DLgs. 504/1992). A ben vedere, non è proprio così. Le differenze ci sono e non possono essere trascurate.
In tema di ICI i Comuni potevano stabilire l’applicazione dell’aliquota minima pari al 4 per mille, per un periodo massimo di tre anni, per i fabbricati “realizzati per la vendita e non venduti dalle imprese che hanno per oggetto esclusivo o prevalente dell’attività la costruzione e l’alienazione di immobili”. Ai fini dell’IMU, invece, i Comuni possono ridurre l’aliquota di base (ordinaria) fino allo 0,38% per i fabbricati “costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati, e comunque per un periodo non superiore a tre anni dall’ultimazione dei lavori”. Una prima differenza è data dall’oggetto dell’attività.
Per l’IMU la costruzione di fabbricati può essere eseguita anche in via “occasionale”, eventualmente congiuntamente alla compravendita o alla locazione di altri beni immobili. Come per l’ICI, invece, la forma giuridica dell’impresa (individuale o collettiva) non assume alcuna rilevanza. Nell’attesa che siano precisate le tipologie degli interventi edilizi ammessi all’agevolazione in questione, è pacifica l’estensione agli “interventi di nuova costruzione” di cui all’art. 3, comma 1, lettera e), del vigente DPR 380/2001 (si veda Corte Costituzionale, sentenza n. 309 del 23 novembre 2011).
Una seconda differenza è data dalla circostanza che ogni fabbricato (unità immobiliare) deve rimanere “bene merce”, cioè contabilizzato nel conto economico dell’impresa (art. 2425 del c.c.). L’agevolazione è inapplicabile se l’immobile non ha tale destinazione o l’ha persa, cioè è divenuto un bene contabilizzato nello stato patrimoniale dell’impresa (art. 2424 del c.c.). Si ricorda che ai fini dell’accertamento i Comuni possono invitare i contribuenti, indicandone il motivo, anche a esibire o trasmettere atti e documenti (art. 11, comma 3, del DLgs. 504/1992). Inoltre, non va trascurato il consolidato orientamento della Corte di Cassazione (sezione tributaria) secondo cui, in tema di agevolazioni fiscali, il contribuente è tenuto a dimostrare di non rientrare nel regime di tassazione ordinario, ma di trovarsi nelle condizioni di favore (fra tante, sentenze n.20094 del 18 settembre 2009, n. 5485 del 29 febbraio 2008 e n.14146 del 24 settembre 2003).
Una terza differenza è rappresentata dalla condizione che “in ogni caso” i fabbricati costruiti non possono essere concessi in locazione, nell’attesa di essere venduti. Infine, l’agevolazione non può essere superiore a tre anni dalla data di ultimazione dei lavori. Sul punto occorre una precisazione ufficiale se la norma sia “innovativa” con efficacia “retroattiva”, nel qual caso i fabbricati ultimati, ad esempio, nell’anno 2010 rientrerebbero nel regime di favore fino al periodo massimo consentito. Per i fabbricati ultimati entro il 31 dicembre 2008 e rimasti invenduti al 31 dicembre 2011, invece, l’applicazione dell’aliquota ordinaria dovrebbe essere pacifica. Si ricorda che il fabbricato di nuova costruzione va assoggettato a tassazione a decorrere dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione ovvero, se antecedente, dalla data in cui è comunque utilizzato e che, secondo l’insegnamento della Corte di Cassazione (sezione tributaria), l’avvenuto accatastamento del fabbricato, anche se non ultimato, determina l’utilizzazione del fabbricato stesso e, quindi, l’imponibilità delle unità immobiliari costruite (fra tante, sentenza n. 22808 del 23 ottobre 2006).
Un modo per “bloccare” la tassazione della nuova costruzione è quello di utilizzare le tipologie fittizie come, ad esempio, le categorie catastali F/3 (Unità in corso di costruzione) e F/11 (Unità in attesa di classamento), alle quali non è associabile una rendita catastale. In tal caso, però, l’imposta rimane dovuta con riferimento all’area fabbricabile (art. 5, comma 6, del DLgs. 504/1992). Parimenti pacifica è la quota d’imposta riservata allo Stato, che comunque rimane ferma allo 0,38% (codice tributo 3919).


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